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Venta de la nuda propiedad: una forma de pagar la residencia de mayores

01/12/2021

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Tiempo de lectura: 7 minutos

Descubre cómo con la venta de la nuda propiedad puedes rentabilizar un inmueble para pagar una residencia de mayores.

Nuestros seres queridos son lo más preciado que tenemos. Por ello, cuando se hacen mayores y empiezan a padecer problemas relacionados con la edad, es necesario buscar ayuda especializada. La vejez es el momento en el que se empiezan a sufrir caídas, demencias, deterioros cognitivos, etc. Y, por eso, lo mejor que podemos hacer es garantizarles una buena calidad de vida durante el mayor tiempo posible y buscarles los mejores cuidados. 

Una de las mejores opciones para garantizar este bienestar, es buscar una residencia de mayores. Las residencias disponen de unas instalaciones adaptadas a las necesidades de los mayores, y el equipo de profesionales trabaja para ayudar a los mayores a mantener su autonomía durante el mayor tiempo posible. Además, allí disponen de los medios necesarios para garantizar que a nuestros familiares no les falta de nada. 

Vender la nuda propiedad es una gran opción para rentabilizar un inmueble sin herederos.
Vender la nuda propiedad es una gran opción para rentabilizar un inmueble sin herederos.

Sin embargo, para muchas familias costearse estos cuidados puede suponer un problema. El precio de las residencias de ancianos es una de las principales preocupaciones de las familias a la hora de buscar una residencia de calidad para sus mayores. Por eso, hoy os explicamos qué es la nuda propiedad y cómo podemos rentabilizar un inmueble para pagar una residencia de mayores. 

¡Siempre hay soluciones si lo que se busca es cuidar de nuestros seres queridos! 

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona sobre una cosa, en este caso un inmueble. 

Por tanto, la venta de la nuda propiedad es una operación que se realiza ante un notario donde el propietario del inmueble, por lo general una persona de más de 65 años, vende su nuda propiedad para recibir un importe por él, manteniendo el usufructo hasta su fallecimiento. 

En palabras más sencillas, la propiedad se divide en nuda propiedad y en usufructo. Cuando se vende una nuda propiedad se mantiene el usufructo, es decir que se puede seguir viviendo en la casa de por vida. Dado el caso de tener que buscar una residencia de mayores, se puede alquilar el usufructo y así recibir una renta con la que pagar los gastos de la residencia. Además, cuando fallece el mayor (usufructuario), la persona que ha comprado la nuda propiedad pasa a ser el propietario completo, asumiendo todos los derechos que conlleva.

Llegado el momento, si se quieren calcular las condiciones económicas de la venta, hay que tener en cuenta diferentes aspectos como el valor de mercado del inmueble y la esperanza de vida del usufructuario. Además, hay que valorar lo que cuesta el valor del usufructo de la vivienda. Cifra que es equivalente a los años de vida que le quedan al mayor, es decir, el precio completo del alquiler en esos años.

Con la venta de la nuda propiedad, el mayor puede seguir viviendo en la casa de por vida, o conseguir una renta con la que costear unos cuidados de calidad. Pero hay que tener en cuenta una cosa: el mayor deja de ser el dueño y la propiedad ya no puede ser heredada. Si eso no supone un problema, es una excelente opción para los mayores que necesitan ayuda asistencial o una residencia.

Diferencias entre nuda propiedad y usufructo

Para entender mejor cómo funciona la venta de la nuda propiedad, es muy importante entender cuáles son las diferencias entre la nuda propiedad y el usufructo. 

Por un lado, el usufructo es el derecho a usar una cosa, en este caso un inmueble, es decir, no se es dueño de la propiedad. Por tanto, al usufructuario le corresponden las rentas o los intereses que pueda producir esa propiedad. En definitiva, si una persona mayor es usufructuaria de una propiedad, tiene el derecho de poder vivir en ella o alquilarla a cambio de una renta. 

Por el contrario, se puede decir que el nudo propietario es el dueño de la propiedad. Es decir, dispone de la titularidad del inmueble pero no tiene el derecho a usarla. Solo dispondrá de la propiedad cuando el usufructuario fallezca. De este modo, si una persona dispone de ambos derechos, usufructo y nuda propiedad, tendrá el dominio pleno sobre dicha propiedad. 

Esto puede parecer complejo, pero es muy importante saber bien cómo se puede disponer de la renta de una propiedad. Además, la venta de la nuda propiedad puede ser un proceso tedioso para muchos mayores, por lo que siempre es recomendable que busquen ayuda de expertos y que vayan acompañados de sus familiares. 

Ventajas e inconvenientes de la venta de la nuda propiedad

Las principales ventajas que tiene vender la nuda propiedad son:

  • Liquidez para afrontar la última etapa de la vida, para pagar la residencia o los cuidados a domicilio. 
  • Conservar el usufructo y vivir de manera vitalicia en el inmueble. 
  • Se puede alquilar la casa sin el permiso del nudo propietario si se decide vivir en otro sitio.
La vejez puede ser una etapa llena de nuevas oportunidades.
La vejez puede ser una etapa llena de nuevas oportunidades.

Por el contrario, los principales inconvenientes que representa la nuda propiedad son: 

  • Se pierde la propiedad, por lo que no se puede dejar en herencia. 
  • El precio es cerrado y se estima en base a la edad, el sexo y el valor del inmueble. 
  • Es una venta, por lo que hay que tener en cuenta los gastos como la plusvalía correspondientes si la hubiera. 
  • Es una operación con riesgos, por lo que es importante contar con la ayuda de expertos.

Perfil del vendedor y el comprador

En la venta de la nuda propiedad, se identifican dos perfiles: el vendedor y el comprador. Ambos son los dos actores comunes a todas las compraventas, pero en este caso el vendedor tiene unas características especiales. 

A continuación os explicamos cuáles son los principales rasgos del vendedor y usufructuario, y esto ayudará a entender mejor cómo funciona el proceso de venta de la nuda propiedad. 

El perfil del vendedor tiene las siguientes características: 

  • Persona mayor, normalmente entre los 75 y los 80 años
  • No tiene hijos, por lo que no tiene a quien dejar su herencia. 
  • Suele tener una pensión baja o ciertas necesidades económicas. 
  • Es probable que esté en malas condiciones económicas, pero aún así tenga idea de vivir en su inmueble durante un período de tiempo determinado hasta que necesite buscar unos cuidados asistenciales. 
  • Padece algún tipo de dependencia, lo que le hace tener que vender la nuda propiedad para pagarse una residencia de calidad. 

En cuanto al comprador, el perfil puede ser más variado, pero suele ser una persona o personas que quieran invertir en un inmueble a largo plazo, es decir, sea un plan de ahorro a futuro. 

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Impuestos por la venta de la nuda propiedad

Otro aspecto importante a tener en cuenta a la hora de realizar este proceso, son los impuestos que se tienen que pagar por la venta. Os vamos a contar de qué impuesto se encarga cada parte, y así os será más fácil también haceros una idea de cuánto puede costar este proceso en su totalidad. 

El vendedor se tiene que encargar de: 

  • Tributación del IRPF: en caso de que exista una ganancia en la venta, está sujeta a IRPF. Si la vivienda es la habitual, el usufructuario está exento de tributación. Además también se aplica en caso de que el vendedor tenga una dependencia severa.
  • Percepción de rentas vitalicias o temporales: En caso de que el myor tenga más de 70 años está exento de tributar el 92% de rentas vitalicias, y hasta un 88% en caso de que sean temporales.
  • Impuesto de plusvalía municipal: será el usufructuario el que se encargue de abonar la plusvalía municipal al Ayuntamiento correspondiente, salvo que se acuerde lo contrario.
Tanto si eres comprador como si eres vendedor deberás hacer frente a unos impuestos.
Tanto si eres comprador como si eres vendedor deberás hacer frente a unos impuestos.

Por su parte, el comprador se tiene que encargar de: 

  • ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): se realizará en dos momentos diferentes. El primero cuando se adquiere la nuda propiedad y el segundo cuando el mayor fallezca. 
  • Plusvalía municipal: en caso de que se haya acordado así por ambas partes, el comprador tendrá que abonar el impuesto de plusvalía municipal.

Modalidades de venta de la nuda propiedad

En la venta de la nuda propiedad, se pueden distinguir tres modalidades diferentes para llevarla a cabo: 

Renta vitalicia

En esta modalidad, tanto el usufructo como la renta tienen un carácter vitalicio. Asimismo, cuanto mayor el precio de la vivienda, mayor será la mensualidad que reciba el usufructuario. 

Renta temporal

De esta forma se puede conservar el derecho de usufructo de la vivienda con carácter vitalicio, pero la renta tiene una duración determinada de tiempo. 

Pago único

La renta vitalicia se recibe en un único importe el día de la firma del contrato. En este caso, también se conserva el derecho de usufructo y el propietario suele aplicar algún tipo de descuento al inmueble.

En cualquier caso, la modalidad debe consensuarse entre ambas partes y llevarse a cabo de mutuo acuerdo.

Una forma de costear cuidados de calidad

La venta de la nuda propiedad es un tipo de venta que permite a compradores, tanto habituales como ocasionales, adquirir una vivienda con un descuento amplio. Este precio, como hemos visto antes, se calcula siempre en función de la edad del mayor y de su esperanza de vida. Además, lo más importante, permite a los mayores (vendedores) obtener una renta sin tener que dejar su vivienda obligatoriamente. 

Cuando llega el momento de buscar una residencia de mayores, el precio es uno de los aspectos que más preocupa, tanto a mayores como a familias. Además, siempre se busca lo mejor para ellos, ya que queremos darles las mejores opciones. Es por ello que la venta de la nuda propiedad es una buena fórmula para muchos mayores de 65 años. Es habitual en las personas que no tienen hijos ni ahorros, pero es práctica para todas las personas mayores que necesiten complementar su pensión.

La residencia de ancianos es una gran opción para aquellos que necesitan cuidados intensivos.
La residencia de ancianos es una gran opción para aquellos que necesitan cuidados intensivos.

De este modo, pueden optar a unos cuidados de calidad que les permita cuidar su bienestar sin renunciar al usufructo de su casa. 

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