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Cuánto dura el proceso de compraventa de una vivienda

19/03/2019

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Tiempo de lectura: 7 minutos

La búsqueda, la elección, el contrato, las arras. Comprar un piso es un proceso mucho más costoso de lo que puede parecer a primera vista, pero ¿sabes realmente cuánto se tarda en comprar una casa y cuál es el proceso de compraventa de una vivienda?

Si no has sabido responder a esta pregunta, no te preocupes, no eres el único/a. El proceso de compraventa de un inmueble conlleva muchos pasos que no tenemos en cuenta a la hora de comenzar a buscar.

En este post abordaremos los pasos que debemos seguir antes y durante el proceso de compra, duración del proceso en sí, y otros consejos que seguro te serán muy útiles en tu búsqueda del piso perfecto.

Para salir de dudas y tener claro cuánto dura este proceso y las etapas del mismo hemos hablado con un profesional inmobiliario sobre este tema, Francesc Quintana, CEO de Vivendex, que nos explica cada tramo del proceso de venta así como la duración del mismo.

Vamos a empezar por el principio. Acabas de ponerte a buscar pero, ¿sabes a lo que te enfrentas?

¿Cuánto dura el proceso de compra?

La respuesta de Francesc ha sido muy clara: depende.

Todo dependerá del tipo de comprador que tengamos delante, si el comprador está maduro, conoce el sector o no es la primera vivienda que compra, el proceso de búsqueda y eventual compra será más rápido, pudiendo durar hasta poco menos de 1 mes.

Sin embargo, si se busca comprar una primera vivienda pero no se tienen muy claras las prioridades, o no se sabe que se puede conseguir a nivel hipotecario el proceso de compraventa puede durar hasta 12 meses.

Aun así, Francesc ha reconocido que la media para encontrar piso en venta es de de 3 a 5 meses.

¿Por qué se alarga tanto el tiempo de búsqueda de una vivienda en venta?

Cómo decíamos antes Francesc comenta que en muchos casos se debe a que el comprador tiene claro los parámetros mentales de lo que necesita o lo que que quiere.

Sin embargo una vez se pone a buscar en internet se da cuenta de que existe mucha información y que no siempre está bien catalogada.

Según sus propias palabras:

En internet hay mogollón de información, pero tienes que filtrarla, te pones a ver pisos y te das cuenta de que lo que te enseñan no es lo que estás buscando, de ahí que existan portales como el vuestro para filtrar información correcta . Francesc Quintana, CEO Vivendex

Una vez el comprador comienza a ver pisos se hace una idea real de lo que puede comprar, y ahí es cuando comienza el período de decisión.

Bajo esta premisa nació Kasaz, para dotar de transparencia al proceso de compra, y poder recortar así el proceso de compra actual. Nuestra meta es pasar de 3 a 5 meses en comprar una casa a poder realizar todo el proceso en menos de 9 semanas.

En kasaz queremos reducir al máximo el período de búsqueda de una vivienda

Pasos del proceso de compraventa de una vivienda

El desarrollo de compra de un piso puede tener varias fases según el tipo de comprador, su manera de financiarse, etc.

Aún así hay varios pasos por lo que la mayoría de los compradores pasa, o al menos debería pasar tanto antes de buscar piso como llegado el momento de firmar el contrato.

1. Evaluar tu capacidad económica

Antes de comprar se debería saber hasta cuánto se podría llegar a pagar por un inmueble o al menos saber cuánto podríamos conseguir de hipoteca.

Según Francesc de Vivendex, es un paso importante pero que no todo el mundo hace.

Visita a tu banco, o pide información a un especialista para saber cuál es tu capacidad financiera antes de empezar a buscar un piso que esté por encima de tus posibilidades.

Este paso hará que tu búsqueda sea mucho más específica y certera, quitándole mucha incertidumbre a toda la experiencia.  

2. Tener claro qué vivienda se quiere/necesita

Este punto parece obvio pero no tiene porque serlo.

¿Sabes realmente qué te gustaría que tuviera tu piso? Pero, ¿y si tienes que sacrificar algo?

Aunque nos empeñemos en buscar el piso perfecto en la mayoría de los casos, éste no existe. Es bastante probable que en algún momento del proceso de compra vayas a tener que sacrificar algunas características de la lista que tu casa debería tener.

¿Prefieres más metros en una zona alejada del centro? O bien, ¿prefieres un piso pequeño pero mono en pleno centro de la ciudad?

Bonito y acogedor piso con balcón en El Born

Éstas serán, sin duda, elecciones que tendrás que tomar a lo largo de este período.

Mientras más claro tengas tus límites más rápido encontrarás tu piso de compra.

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3. Realizar una contraoferta por el piso

El proceso de búsqueda ha sido largo (bueno, no tanto si has utilizado Kasaz 😉 ) y por fin has encontrado un piso que te gusta, y con el que puedes marcar todos los parámetros de tu checklist.  

Ahora ha llegado un momento clave en el proceso de compraventa, la negociación del precio.

La negociación del precio es un momento clave en la compraventa de una vivienda.

Es natural tener este tipo de dudas llegado a este punto, ¿está bien hacer una oferta? ¿Se puede negociar el precio de un piso en venta? ¿Cuánto puedo bajar el precio?

Francesc comenta que se puede hacer una contraoferta pero siempre y cuando el inmueble no esté ajustado de precio, si este es el caso es posible que termines perdiendo el piso.

También comenta que, en ocasiones, la inmobiliaria puede cobrar una cantidad establecida para pasar la oferta al vendedor, de esta forma se aseguran de que el comprador va en serio con su intención de comprar. Hay que tener en cuenta que si no se aceptase esa oferta, tal cantidad de dinero debería ser devuelta.

4. Acudir al registro de propiedad para ver si el inmueble tiene cargas

En el registro de la propiedad podrás asegurarte de varias cosas:

  1. La pertenencia de ese inmueble a través de la nota simple: La nota simple te dará todos los detalles del inmueble, desde el tipo del mismo (solar, residencial, etc), los metros cuadrados o la titularidad del propietario.
  2. El estado de cargas de la vivienda: Una carga es una obligación económica que pende sobre la vivienda. En caso de compraventa, estas obligaciones se pasarán al nuevo comprador, por lo que antes de firmar un contrato es importante acercarnos al registro de propiedad para ver si pesa alguna carga sobre el inmueble que deseamos comprar.

5. Firma del contrato de arras

El contrato de arras es un pre contrato que se hace para la reserva del inmueble. Normalmente se cierra con el depósito del 10% del valor del inmueble por parte del  comprador, pero es una cantidad que se puede acordar entre las partes ya que no hay obligación legal de depositar una cantidad en concreto. Este paso es vinculante a la compra, por lo que debes tener claro que puedes encontrar financiación.

Firma del contrato de arras de una casa.

En cambio, de no ser así, el vendedor se quedará con la cantidad entregada como arras.

6. Consecución de la financiación

Con el contrato de arras ya firmado llega el momento de buscar financiación para la compra del piso.

Lo más natural es acudir al banco o a una entidad similar a pedir prestado el dinero. En el caso español debes conocer los diferentes tipos de hipoteca que existen antes de tomar una decisión, en los cuales variará el tipo de interés a lo largo de la duración del préstamo.

Para que el banco pueda otorgarte una hipoteca, antes tendrás que realizar una tasación del piso a comprar. Esta tasación la tendrás que realizar con una entidad homologada, normalmente los bancos suelen trabajar con ciertas compañías, aunque el coste de las mismas recaerá sobre ti.

7. Firma del contrato de compraventa y escritura del piso

Una vez conseguida la financiación se hace el contrato de compra venta, y se escritura el piso, este paso puede durar hasta 2 meses.

El contrato de compraventa se puede hacer entre las dos partes afectadas (es decir, entre el comprador y el vendedor), sin embargo a la hora de escriturar la nueva pertenencia del piso si se necesita un notario.

Aun así es común que el contrato de compraventa se realice en presencia de algún profesional como un gestor, un abogado o incluso un notario.

La satisfacción de la entrega de llaves.

Entidades implicadas en la compra de una casa

Como hemos visto, comprar un piso es un proceso complejo, no sólo por todo lo que implica sino también por la cantidad de pasos o de agentes implicados en éste.

Resumiendo un poco todo el proceso vemos que para poder realizar una operación de compraventa normalmente aparecerán uno o varios de estos sujetos:

  • Notario: Es uno de los agentes implicados en esta operación que siempre estará presente. Éste será el responsable de escriturar el piso en el Registro de Propiedad.
  • Bancos: En la mayoría de los casos se necesitará una entidad financiera para hacer frente al pago del inmueble. No es una presencia obligatoria, pero es bastante común.
  • Agentes inmobiliarios: Cada vez es más normal acudir a profesionales que se encarguen de vender el piso por ti. Estos expertos asesoran tanto al vendedor como al comprador, por lo que son figuras que suelen utilizarse en el proceso de venta de una propiedad.
  • Abogados: Para realizar todo el tema de contratos. Especialmente cuando la compra es compleja.
  • Extranjería: En caso de ser una operación de compraventa de un piso a una persona o empresa extranjera, aparecerá en juego gestores o abogados especialistas en este tipo de trámites.

Conclusión

Como véis, comprar y/o vender una vivienda es un proceso en el que entran en juego varias entidades a lo largo del tiempo, así como existen varias etapas en todo el período de compraventa.

Aunque depende mucho del tipo de comprador, el tiempo medio para comprar una casa puede llegar hasta ser de 12 meses.

Si quieres acortar este período es importante conocer bien tu capacidad económica, tus necesidades inmobilarias y sobre todo buscar viviendas en un portal de calidad y con información verídica 😉

Si ya has empezado el proceso o estás a mitad del mismo no dudes en comentarnos que tal te va , y qué otros pasos no hemos tenido en cuenta en este listado de fases de la compraventa de un piso.

12 Comments
  1. Antonio

    Hola buenas tardes, mi familia y yo vendemos un piso y esta semana iremos a firmar el contrato de compraventa. Cuanto tiempo podría tardar en tener cada uno nuestra cantidad de capital?

    • Bea Oller

      ¡Buenos días Antonio! Teniendo en cuenta la pregunta que planteas, en cada caso puede ser distinto. Es decir, por norma general, cuando se firma el contrato de compraventa, es ahí donde en alguna cláusula debe constar cuándo y cómo se realizará el pago del inmueble, dejando estipulado el momento del pago y la cuantía de la misma. Sin embargo, si no se han fijado, el inmueble deberá ser pagado en su totalidad en el momento de realizar la entrega de la vivienda, junto a la firma de las escrituras de la casa. No obstante, te recomiendo que consultes con tu abogado para que te dé una respuesta de lo más acertada para tu caso en concreto. Gracias y saludos :)

  2. Barbara

    Hola...y q es la información precontractal ????

    • Bea Oller

      Hola Barbara! La información precontractual se conoce por ser "el conjunto de datos que el empresario y el profesional deben poner a disposición del consumidor de forma clara, gratuita y comprensible antes de la celebración del contrato, acerca de las características esenciales (jurídicas y económicas) de éste." Con lo cual, teniendo en cuenta esta información aplicada en el proceso de compraventa de una vivienda, es toda la documentación que debe tener en cuenta tanto el comprador como el vendedor antes de realizar la firma del contrato.

  3. Yasmina

    Buenas, llevábamos tiempo buscando piso y porfin hemos encontrado uno que encaja con lo que queríamos y lo mejor de todo es que está disponible para la venta. Para no perderla ( que ya nos ha pasado otras veces) le he dicho al asesor que quiero comprar la vivienda si o si, me comentó que al ser un inmueble que les acaba de llegar aún no tienen las llaves para poder visitarlo, aún así le dije que lo quiero. Me dijo que de momento lo que podría hacer es mandarle los datos y la oferta que hago por el piso. Al ser mi primera vivienda no entiendo mucho el proceso. Me podríais decir como iría todo el proceso. Gracias.

    • Bea Oller

      Hola Yasmina. En este artículo te explicamos paso a paso qué hacer para comprar una vivienda. Sin embargo, la documentación que necesitas la puedes encontrar con más detalle aquí: https://www.kasaz.com/blog/documentacion-compraventa-vivienda/ y para todo lo demás, te aconsejo que le preguntes a la agencia en cuestión para que pueda asesorarte de forma más personalizada. Muchas gracias y suerte con el piso :)

  4. Adam

    Buenas una pregunta para saber si la casa tiene cargas con pedir la hoja simple es suficiente o hay que pedir alguna cosa más

    • Bea Oller

      Hola Adam. Gracias por tu comentario. Para averiguar si la casa tiene cargas deberás pedir la nota simple, hablar con el presidente de la comunidad y pedir recibos y justificantes de pago al vendedor. En este artículo: https://www.kasaz.com/blog/tipos-cargas-vivienda/ te explicamos bien como averiguarlo todo y te damos más detalles de la info que te hemos dado en este comentario. Espero que te sirva de ayuda. ¡Saludos!

  5. Meriam

    Hace 4 meses hemos quedado de acuerdo con el propietario del piso en que viviamos más de 17 años para comprarlo.lo hemos cerrado a un precio ,pero la sorpresa es qué esta semana se anunció un piso que está debajo el nuestro por 8 mill euros menos que el precio del nuestro .lo hemos reclamado al propietario nuestro pero no quiso rebajarnos ni un cint.Me pregunto por si el prioritario debe rebajar el precio o siguimos para no perder el piso porqué nos queda un paso para firmar el contrato del compraventa. Gracias

    • Bea Oller

      Hola Meriam, En este caso, si vosotros ya habéis cerrado el precio y habéis hecho un acuerdo con el propietario, lo normal es seguir con ese proceso. Ya sabes que cada piso, aunque estén en la misma finca, puede tener un precio distinto porque las condiciones, las medidas o el estado puede ser diferente al otro inmueble. Con lo cual, yo te aconsejo que vuelvas a hablar con el propietario por si al menos puede hacer una módica rebaja y sigo seguir con el contrato de compraventa para no perder la oportunidad. Podéis decirle al propietario que lleváis 17 años en el piso, que nunca habéis dado problemas... y qué, aunque no lo deje al precio del vecino, que trate de hacer una rebaja, aunque sean 3 mil euros o 2 mil, como cortesía, para cerrar el trato de la mejor forma posible. Trata de negociar pero si no cede, tampoco pierdas la oportunidad de comprar el piso que realmente ya has hecho tuyo. Piensa también que si llevas 17 años viviendo ahí, quizás el mudarte a un piso que desconoces te sale más caro que pagar esos 8 mil euros de diferencia que hay entre un piso y otro. ¡Saludos!

  6. Laura

    Buenas noches, mi hermana acaba de vender un piso, el comprador le ha entregado la señal ( en dicho piso ya no vive mi hermana ya que está vacío) cuando hay que escriturar??? En la agencia inmobiliaria no le han marcado los tiempos y ya se está empezando a impacientar....

    • Bea Oller

      Hola Laura. Esto debería ser seguido de la firma del contrato de compraventa, sin embargo, siempre se puede alargar hasta un plazo de unos dos meses. Lo mejor es que lo hables con la agencia que está llevando el caso en cuestión y te digan en qué momento es el más indicado para hacerlo. ¡Gracias!

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