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Convertir un local comercial a vivienda: ¿Qué debo saber?

08/11/2021

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Tiempo de lectura: 9 minutos

La pandemia ha hecho que convertir un local comercial a vivienda sea más común de lo habitual. Descubre todo el proceso de reconstrucción en este post.

El sector inmobiliario no solo consiste en comprar inmuebles, venderlos y vivir en ellos. El mercado de las bienes raíces va mucho más allá: se realizan transacciones de todo tipo, y existen compraventas de viviendas, pero también de locales, naves industriales, edificios o terrenos.

Pero no solo se basa en comprar o vender, ya que en muchas ocasiones entra en el mismo juego la construcción de nuevos activos y, al mismo tiempo, la reconstrucción de algunos que han quedado en desuso y se necesita volver a activarlos para que no mueran en el olvido.

De este modo, con el cambio de hábitos y con la pandemia como principal motivo, muchos locales comerciales se han visto afectados por la crisis sanitaria y económica, y esto ha hecho que la reconstrucción de local comercial a vivienda sea un hecho habitual y no actividad ocasional.

Con lo cual, para conocer de lleno este tema que está tan en el punto del día, hemos querido entrevistar a Guillermo Precker, CEO y Cofundador de BrickBro, una empresa de compraventa de inmuebles especializada en la adquisición y reforma de locales comerciales para su transformación en viviendas, para que nos cuente cuáles son los pasos a seguir en este proceso, qué ventajas e inconvenientes tiene la reconstrucción, y cuales son los requisitos y trámites administrativos que debe cumplir cada inmueble antes y después de haberle dado un nuevo uso.

Así pues, gracias a su charla, hemos podido recopilar toda esta información que vamos a contarte a continuación, pero si prefieres escuchar la entrevista completa en directo, dale al link y no te pierdas detalle.

El Covid 19, el principal motivo de la tendencia a la alza en la reconstrucción

El 2020 fue un año complicado y de cambios para todos. El mundo se paralizó y gran parte de la población tuvo que adaptarse a una situación que no se había vivido hasta entonces.
La gente no iba a trabajar, los comercios no podían abrirse y solo existía lo esencial.

El ir a comprar a la tienda de abajo, renovar una camisa que estaba vieja o poder sustituir el microondas que se había roto yendo al establecimiento de electrodomésticos del barrio que siempre solías ir, era impensable, ya que todo tuvo que cerrar por la ordenanza gubernamental.

Esto hizo que poco a poco se fueron implementando nuevos hábitos y nuevas formas de vivir, donde los e-commerce, a pesar de tener ya su fuerte relevancia, acapararon todo el mercado de compras que no fueran relacionadas con la alimentación, y mes tras mes, los comercios que iban quedando en el barrio con las persianas bajadas, aquellos que no eran franquicias ni estaban bajo el mandato de Amancio Ortega, no les quedó más remedio que desistir. 

La repercusión de la pandemia en los locales comerciales

Aunque la mayor parte de espacios en desuso se han ocasionado a raíz de la pandemia, es cierto que cada vez se compra más de forma digital y online o en centros urbanos, dejando de lado calles secundarias o el comercio local.

De este modo, multitud de comercios se han visto afectados y es así como la oferta se ha transformado, reactivando la tendencia creciente del volumen de locales inactivos. En cambio, por el lado de la demanda, cada vez hay más personas que buscan locales para crear dark kitchens, dark stores o espacios para dar cabida a empresas de delivery tipo Glovo o Deliveroo, que necesitan espacio físico dentro de la ciudad para repartir más rápido.

El delivery ha hecho que empresas como Glovo necesiten espacios extras en la ciudad.
El delivery ha hecho que empresas como Glovo necesiten espacios extras en la ciudad.

Esta nueva tendencia hace que esos locales se revalorizan y se busquen nuevos usos, a parte de la reconversión en viviendas. 

El recuento en cifras: ¿Cuántos locales hay y cuántos locales han cerrado?

Para que te hagas una idea de la magnitud del asunto, según datos del CEO de BrickBro, respaldado por información del Censo, si se comparan datos de hace 5 – 10 años, el volumen de oferta interanual de locales ha crecido en torno a un 10-15%.

En el área metropolitana de Barcelona existen alrededor de unos 75 mil locales en uso y a parte, unos 30 mil no tienen uso definido, de los cuales unos 10 mil, están disponibles, sin uso y a la venta.

Por otro lado, en Madrid las cifras son similares pero el volumen del producto es el doble, ya que existen unos 150.000 locales en toda la comunidad, un 35 % no consta de actividad y unos 18 mil están en venta. 

La reconstrucción de locales a nuevos usos para darles una segunda oportunidad

La misión de los locales que han quedado en desuso es que se les pueda dar una segunda oportunidad, ya sea convirtiéndolos en viviendas, o pensando en otros usos. Existen una serie de características, parámetros y requisitos que determinarán en qué y con qué condiciones se puede reconstruir cada activo que veremos a continuación. 

Tipos de reconstrucción 

Aunque ya ha quedado claro de primeras que el uso más común y más rentable es el de reconstruir un local en una vivienda, no es el único y tampoco el más fácil, ya que como comentaba Preckler en la entrevista, solo un 15% de los locales que reciben pueden ser reconvertidos en vivienda por cumplir con las medidas y la normativa por parte de Urbanismo y de las ciudades.

Sin embargo, un 80% de los locales comerciales pueden convertirse en oficinas, puesto que a efectos burocráticos y administrativos requieren menos gestión, y también menos trabajo en cuanto a reformas y seguimiento de normativas.

El 80% de los locales pueden reconvertirse en oficinas sin problema.
El 80% de los locales pueden reconvertirse en oficinas sin problema.

Pero la cosa no acaba aquí, ya que como hemos comentado el dark kitchen, el dark store y toda la parte de almacenamiento de última milla se ha visto acelerada su demanda.

No obstante, a futuro tendremos tendencias mucho más sorprendentes, como ya están haciendo en Estados Unidos: azoteas verdes y huertos urbanos, a raíz de la reconversión no solo de locales, sino de centros comerciales, lotes de parking y toda aquella superficie que acabe siendo insignificante por culpa del cambio de hábitos. 

El perfil del comprador: particular o inversor

A la hora de comprar un activo como este, el perfil del comprador ha cambiado mucho con el Covid, ya que a pesar de que durante la pandemia había un perfil más inversor, ahora se ha creado una mezcla entre particular e inversor.

A día de hoy, los compradores que buscan este tipo de viviendas suelen ser:

  • Padres de estudiantes que buscan una vivienda para los años de estudio de sus hijos en la Universidad.
  • Personas mayores que por temas de accesibilidad quieren estar a pie de calle.
  • Inversores que generalmente tienen dos o tres propiedades y ven en este tipo de activos una oportunidad para maximizar ahorros. 

El paso a paso de la reconstrucción de un local a una vivienda

Ahora que conocemos un poco más el origen de estos locales comerciales y su reconstrucción, es necesario dar a conocer el paso a paso para que esto sea posible. Cuando un propietario se ve en quiebra y necesita cerrar las persianas de su local, antes de nada necesitará saber cuáles son los trámites administrativos, su documentación necesaria, los requisitos fundamentales y el presupuesto para efectuar ese cambio. Así pues, aunque desde BrickBro lo pueden gestionar todo (tal y como te contamos en la entrevista completa) toma nota de los siguientes trámites. 

Trámites administrativos y documentación necesaria

Estos son los pasos que deberás seguir para convertir un local comercial a vivienda. Para poder gestionar estos procedimientos tendrás que dirigirte a la Oficina de Información Urbanística de Barcelona.

1. Averiguar si el local cumple con la normativa de urbanismo para llevar a cabo la reconstrucción

Para ello lo mejor es que contactes con un arquitecto o arquitecto técnico para que vea si el  cambio de uso sigue con las normativas urbanísticas municipales.

2. Esperar a que el arquitecto planifique el proyecto y se presente al Ayuntamiento

Para que se apruebe el proyecto se deben cumplir todos los requisitos de habitabilidad que te contamos en el siguiente párrafo. 

El proyecto debe ser aprobado por un arquitecto y por el ayuntamiento.
El proyecto debe ser aprobado por un arquitecto y por el ayuntamiento.

3. Solicitar la licencia de obras y pagar la reforma para hacer posible su reconstrucción

Los gastos dependen de cómo sea la reforma y qué tipo de proyecto se haya hecho a priori, pero normalmente se estiman unos 900 o 1000 euros por metro cuadrado. 

4. Pagar las tasas e impuestos estipuladas por el ayuntamiento de cada municipio

El de la ciudad de Barcelona está a un 4% sobre el coste de ejecución material.

5. Realizar el cambio de local a vivienda en el Registro Catastral del Inmueble

Podrás hacerlo a través de la sede electrónica del catastro.

6. Solicitar la cédula de habitabilidad en la Oficina de Viviendas de tu barrio

Si se realiza vía online se puede obtener una bonificación del 30%. Esto es imprescindible a la hora de vivir en la vivienda reconstruida, para así poderte empadronar y poder venderla a posteriori sin problemas.

7. Solicitar el certificado de eficiencia energética

Con este certificado se acredita la eficacia del inmueble y muestra cuánto gasto se podrá hacer en cuanto a los gastos de luz y energía.

8. Obtener la licencia de primera ocupación una vez las obras estén finalizadas

Se debe presentar al ayuntamiento en cuestión. 

9. Escriturar la nueva vivienda

Registrar la propiedad ante notario para dejar constancia del propietario, la valía sobre ella y el cambio de local a vivienda. 

10. Disfrutar del nuevo uso de la vivienda y esperar a su revalorización.

Una revalorización de este tipo puede ser de uno 200 por 100. 

Requisitos fundamentales para efectuar el cambio de local a vivienda

Ya hemos visto que no todos los locales son los perfectos candidatos para convertirse en vivienda, y eso es porque deben cumplir con una serie de requisitos fundamentales para que el cambio se haga posible. Los cambios más importantes para convertir un local comercial a vivienda en Barcelona, según el Decreto de 141/2012 de la Generalitat, son los siguientes: 

  • El local debe estar a nivel rasante del suelo, lo que significa que no podrá ser un sótano.
  • La altura entre el techo y el suelo deberá ser mínimo de los 2 metros y medio.
  • La superficie mínima del local debe ser de unos 36 m2.
Esto podría ser un ejemplo de un local reconvertido a vivienda.
Esto podría ser un ejemplo de un local reconvertido a vivienda.
  • Se debe tener en cuenta la densidad del edificio y si éste soporta una vivienda más, según la calificación urbanística que tenga el suelo.
  • Ha de existir una correcta ventilación cruzada.
  • Debe haber una separación de tres metros de distancia entre las ventanas de la estancia y las del edificio de enfrente.
  • Los baños y la cocina han de contar con instalación de salida de humos.
  • El local no puede estar en una zona límite según el planteamiento urbanístico de Barcelona. 

Sin embargo, dependiendo de en qué Comunidad Autónoma se encuentre el inmueble habrá una normativa u otra. Por eso, más vale que te informes en cada ayuntamiento de los trámites y pasos a seguir.

Ventajas e inconvenientes

Ahora que ya sabes todo lo que supone convertir un local comercial a vivienda, vamos a darte 3 ventajas y 3 inconvenientes, tanto para compradores como para vendedores, para que puedas acabar de decidir qué es lo que te conviene hacer, dependiendo de en qué parte te encuentres.

Ventajas

  • Revalorización del activo: Convertir un local comercial a vivienda puede suponer conseguir el doble o hasta tres veces más de lo que valía el valor de origen.
  • Buena rentabilidad: Cuando se revaloriza tanto un activo te da la ventaja que si a posteriori lo vendes o alquilas, puede tener una buena rentabilidad. Los compradores finales normalmente llegan a generar rentabilidades por encima del 6 – 6.5%.
  • Precio de mercado menor: Al convertir un local comercial a vivienda, el precio de salida a mercado será mucho menor que otros inmuebles con características similares, y pueden llegar a ser hasta un 30% más baratos. 

Inconvenientes 

  • Riesgo de no poder conseguir la reconstrucción: Aunque a veces no es posible porque el local no cumple con las características y condiciones necesarias para la reconstrucción, si no se hace todo el proceso con la ayuda de un experto o profesional y te asesoras mal, tienes el riesgo de invertir tiempo y dinero y luego no conseguir tu objetivo final.
  • Proceso largo: Todo el proceso de reconstrucción puede llevarte unos 10 – 11 meses, lo que es un recorrido largo y tedioso que has de estar encima e involucrándote para que todo salga bien.
  • Menos hipoteca: En estos casos, cuando vas a comprar un activo que ha sido reconstruido, suelen darte menos hipoteca, porque cuenta como si fuera un local, lo que significa que lo máximo que podrán darte es un 70% del valor total. 

El futuro del real estate y la reconversión de locales a nuevos usos

En un futuro es imposible no hablar de tecnología. Ahora ya se están empezando a crear las primeras empresas 100% tecnológicas, donde todo está digitalizado, se procesa la información y los datos a tiempo real, y se añade el punto de transparencia tan necesario en un sector como este.

Los huertos urbanos son una opción a la hora de reconstruir locales.
Los huertos urbanos son una opción a la hora de reconstruir locales.

Con lo cual, en el mundo de la reconstrucción, la tendencia de revalorización seguirá yendo a la alza, dando lugar a nuevos conceptos como los dark kitchens, huertos urbanos, etc, que tanto están implantando en Estados Unidos, y se conseguirá que, todos aquellos locales que queden vacíos (que serán muchísimos más) a causa de las e-commerce o los cambios de hábitos, puedan tener una segunda oportunidad, que favorezca tanto al comprador, como al vendedor y en consecuencia, a la ciudad en la que se realice esta nueva construcción.

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