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Los pros y contras del alquiler con opción a compra

09/11/2020

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Tiempo de lectura: 13 minutos

El alquiler con opción a compra es una de las transacciones más demandadas a la hora de adquirir una vivienda. Conoce todo lo que implica este tipo de contrato y empieza a buscar tu piso. 

A la hora de querer adquirir una vivienda y adentrarse en el mundo inmobiliario, la pregunta más recurrente que solemos hacernos es si compramos o alquilamos. Sin embargo, no todo tiene que ser o blanco o negro, pues recuerda que vivimos en un mundo dónde ahora, los extremos están menos de moda. Ahora se lleva lo híbrido y las mezclas, y a la hora de buscar casa te puedes encontrar en una tesitura similar. 

Se trata de una mezcla entre ambas opciones que permite al usuario poder poseer una vivienda en alquiler con opción a compra, lo que hace que no todo se reduzca en comprar o alquilar. 

Esta posibilidad de alquiler con opción a compra cada vez está más demandada, pues las ventajas son algo que se debe tener en cuenta y hay otros factores muy favorables en esta operación. 

Y como sabemos que es un tema que te interesa, hemos retomado las entrevistas con expertos, y hoy hemos tenido el placer de entrevistar a Samuel Toribio, el manager regional de Francia y España de The Home Like, para que nos cuente todo sobre el alquiler con opción a compra: como el tipo de contrato, los pros y contras tanto para comprador y vendedor, los derechos y obligaciones de cada uno, las posibles dificultades, y la oferta y demanda de este tipo de inmuebles en el mercado español, entre otras cosas.

¿Quieres saber más? ¡Atentos a la entrevista y al artículo!

El alquiler con opción a compra: Todo lo que debes saber

Qué es el alquiler con opción a compra

Para empezar a ponernos en contexto, una de las primeras cosas que hemos de saber es qué es exactamente el alquiler con opción a compra, pues aunque su nombre ya lo indique siempre viene bien tener una descripción más firme y con conceptos más completos. 

En este caso, el alquiler con opción a compra es un modelo híbrido entre un alquiler tradicional y una compraventa, amparado por un tipo de contrato que tiene dos negocios jurídicos. Es decir, el inquilino arrienda una vivienda bajo las mismas características de un alquiler normal y después de pactar un plazo, en ese momento puede decidir si ejecuta la opción de compra o no. 

Es una opción clave para aquellos que no cuentan con una cantidad importante de ahorros para acceder directamente a una vivienda de compra o para todos aquellos que están indecisos y no saben si comprar o alquilar, pues se empieza viviendo de alquiler, y después si quieres comprar, todo el dinero pagado durante el alquiler, se descontará del precio de la venta. 

Los pasos a seguir para conseguir un alquiler con opción a compra

Para conseguir un alquiler con opción a compra, una de las primeras cosas que debes tener claro es si quieres este tipo de inmueble, ya que en el momento que lo tengas decidido, todo será más sencillo. 

Tras tu decisión, los pasos serán los siguientes: 

  1. Encontrar un piso de estas características, que como podrás ver y comprobar, será una tarea difícil. 
  1. Conocer al propietario o agencia que lo vende y explicarle tu situación, para ver cómo se puede manejar todo el proceso de la mejor forma posible. 
  1. Contar con un abogado experto, pues al ser un contrato muy complejo desde el punto de vista jurídico, ya que no hay una legislación específica que regula este tipo de alquiler con opción a compra, se necesitará un profesional que elabore ambos contratos con todas las cláusulas y los prerrequisitos necesarios para evitar posibles problemas y posibles interpretaciones incorrectas de cada una de las cláusulas. 
La importancia de contar con un abogado experto es fundamental a la hora de realizar trámites inmobiliarios.
La importancia de contar con un abogado experto es fundamental a la hora de realizar trámites inmobiliarios.
  1. Cuando el propietario decida alquilar la vivienda con opción a compra, será el turno de realizar el acuerdo jurídico. 
  1. Tras este paso, se ejecutará primero el contrato de alquiler y pasado X tiempo (pactado en ese contrato) se ejecutará el contrato de compra para la ejecución de la misma. 

El contrato de un piso de alquiler con opción a compra

Como hemos comentado, para este tipo de inmuebles, debe haber dos tipos de contrato: el contrato de alquiler, y el contrato de compraventa, con lo cual, antes de firmar cualquier documento, debemos tener en cuenta que haya toda la información necesaria para poder  hacer posible esta transacción. 

El contrato de alquiler

El primer contrato, el contrato de alquiler, se rige bajo la LAU, o más conocida como la Ley de Arrendamientos Urbanos, y en su conjunto deben haber estipuladas las siguientes premisas: 

  • La descripción del inmueble en cuestión, teniendo en cuenta la dirección y su uso o destino. 
  • Los plazos,  tanto los determinados para el alquiler de esa vivienda, y el plazo del cual, a partir de ese tiempo, el arrendador puede ejercer ese derecho a compra. 
  • Los precios, dejando clara la cuantía de las rentas anuales, y del alquiler mensual que el arrendador va a tener que pagar al propietario y la forma de pago.
  • El importe de la fianza y la derivación de ésta en caso que se ejecutara la compraventa del inmueble.
  • La prima inicial por ejercer el derecho a compra, siempre y cuando se haya acordado, con el fin de asegurar la posterior compra por parte del inquilino.
  • Las obligaciones de pago de los suministros, reformas, derramas y demás, acentuando a quien le toca correr con los gastos en cada caso. 
  • Las posibles penalizaciones en cuanto a incumplimientos de contrato por ambas partes. 
  • Las fechas, como por ejemplo, la entrada en vigor del alquiler y el fin del mismo, así como la fecha de inicio del contrato. 
Siempre se deben cumplir con las fechas y respetar el contrato
Siempre se deben cumplir con las fechas y respetar el contrato.

Y todo lo demás que se quiera añadir, siempre y cuando cumpla con la ley y estén de acuerdo tanto el propietario como el inquilino. 

El contrato de compraventa

Tras vencer el contrato de alquiler, se tiene en cuenta el contrato de compraventa, que en este caso se rige bajo el Código Civil, y en el Reglamento Hipotecario, pero al realizarse entre particulares, suele ser un poco más complejo, recogiendo los siguientes puntos: 

  • La voluntad total y obligatoriedad de que el arrendatario venderá la propiedad al concluir el plazo de alquiler de la misma al inquilino. 
  • La posibilidad del inquilino de decidir si finalmente quiere comprar o no la vivienda sobre la cual se ha pactado el alquiler.
  • Los plazos, teniendo en cuenta cuánto tiempo tiene el inquilino a ejercer el derecho de compra.
  • El precio exacto de la venta de la vivienda
  • El porcentaje de las cuotas de alquiler que se pueden deducir después de la venta. 
  • La prima inicial aportada por el inquilino para esa ejecución de compra.
  • La distribución de los impuestos y gastos asociados a la compraventa, teniendo en cuenta quién paga qué. 

Los derechos y responsabilidades del vendedor / comprador o arrendador / arrendatario. 

Al tener dos contratos, que son distintos, los derechos y responsabilidades son muy amplias, pero sin embargo, si diferenciamos entre inquilino y propietario, ciñéndonos en un conjunto entre los dos contratos, los factores a tener en cuenta serían las siguientes: 

El inquilino: derechos y responsabilidades

Cuando hablamos de derechos nos referimos a aquellos principios, leyes o reglas dirigidos a la sociedad, para cuidar del bienestar, ya sea a nivel individual o de un colectivo en concreto. En este caso, para el colectivo de los inquilinos, los derechos son los siguientes:  

  • El derecho a permanecer arrendado en esa propiedad durante X años o el plazo que haya estipulado. 
  • El derecho a la exclusividad de la compra, pues será el inquilino la única persona que podrá comprar la casa durante el plazo establecido. 
  • El derecho a la deducción del alquiler, teniendo en cuenta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
  • El derecho a la deducción de todas las mensualidades que haya pagado el inquilino, al precio de compra estipulado. 

Y si hablamos de responsabilidades u obligaciones, nos referimos a aquellos compromisos que los individuos, ya sea en conjunto o de forma individual, tienen entre sí o para la sociedad. Con lo cual, las responsabilidades de los inquilinos, en este caso, son las siguientes: 

  • Pagar a tiempo la renta, pues si el inquilino tarda más de dos meses en pagar la renta, pierde automáticamente la opción a compra. 
  • No prorrogar el contrato, pues si se da el caso que se le dice al propietario que en vez de estar 5 años, quiere estar 7 u 8 de alquiler, pierde la opción a compra, ya que se anularía el contrato. Se anularía ya que al cambiar una de las condiciones fundamentales del contrato de compraventa, quedaría anulado este contrato. 
El inquilino tendrá la opción exclusiva de comprar la casa y crear su nuevo hogar
El inquilino tendrá la opción exclusiva de comprar la casa y crear su nuevo hogar

El propietario: derechos y responsabilidades

Ahora es el turno del propietario, y los derechos que ha de cumplir son: 

  • El derecho a recibir el pago de la renta de manera religiosa, sin retrasos y cada mes. 
  • El derecho a subir el precio de la vivienda siempre y cuando se ciña a lo estipulado en el IPC. 
  • El derecho a pedir una prima para la ejecución de esta opción de compra. 

La prima se entiende como aquella cantidad que el inquilino deposita al propietario para mantener la ejecución de opción de compra, que suele ser de entre un 5 y un 10% del valor pactado total de la vivienda, conociéndolo como un concepto parecido al contrato de arras. 

Y en cuanto a las responsabilidades y obligaciones, el propietario ha de cumplir con lo siguiente: 

  • Mantener en todo momento lo estipulado en el contrato, teniendo en cuenta que no puede ceder, ni alquilar, ni vender a un tercero el piso, aunque se dupliquen o tripliquen la oferta. 
  • Asumir los gastos de reparación o de reforma del edificio, al igual que lo hace un propietario en un alquiler tradicional. 
  • Declarar las ganancias percibidas por el alquiler ante Hacienda. 
  • Declarar la ganancia por la ejecución de la prima. 
Las ganancias deberán ser declaradas siempre
Las ganancias deberán ser declaradas siempre.

Posibles problemas y penalizaciones para ambas partes 

Aunque si se cumplen todos los derechos y obligaciones de cada una de las partes no deben aparecer demasiados inconvenientes a la hora de realizar este tipo de transacciones, si que pueden haber posibles complicaciones, como por ejemplo: 

  • Si el inquilino quiere renunciar a la opción de comprar la propiedad, tras haber firmado el contrato, la consecuencia de este acto, en la mayoría de los casos, es la pérdida automática de la prima

    Igual que en un contrato de arras, cuando la parte del comprador, y en este caso del inquilino, incumple el contrato, pierde el dinero depositado “como garantía de reserva de esa propiedad”. 
  • En cambio, si la misma problemática pasa del revés, es decir, si el propietario es el que, después de haber firmado el contrato y tras finalizar el plazo de alquiler del inquilino no quiere vender la casa, no podrá llevarlo a cabo.

    Es decir, el propietario no puede negarse a vender la propiedad, ya sea por cualquier caso, pues estaría incurriendo en un delito, y allí podrían entrar implicaciones legales pactadas en el contrato inicial. 

Las ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra

Todos los actos o todas las decisiones, lo mires por donde lo mires, tendrán sus cosas buenas y sus cosas malas en la mayoría de los casos y, por eso, queremos hablarte de las ventajas e inconvenientes implicados a la hora de ejecutar un alquiler con opción a compra.

Para el comprador

Para empezar, hablaremos de las ventajas para el comprador. En este caso, sus dos principales pros serían los siguientes: 

  • Todo el alquiler que se paga se deduce del precio final, con lo cual es una buena opción para quien “no quiere tirar el dinero” con un alquiler tradicional, y a su vez, quiere ir ahorrando y no abonar una gran cantidad de dinero como prima inicial. 
  • Tiene la compra asegurada y eso significa que si le gusta la vivienda y quiere invertir en ella, esa opción la tiene asegurada y de manera exclusiva, pues sólo la vivienda podrá ser comprada por ellos, aunque hayan miles de ofertas mejores más para el propietario. 
Surprised happy couple looking at laptop together

Y por otro lado, los contras más destacados para la parte arrendataria, son: 

  • La pérdida de la prima, que normalmente suele ser entre un 5-10% del valor de la vivienda, si finalmente no opta por la opción de compra.
  • El no poder beneficiarse si los precios de alquiler bajaran, pues ya se habría pactado un precio acordado por esa vivienda.
  • Los alquileres suelen ser más caros que los tradicionales, ya que existe una exclusividad de ejecución de opción de compra en este tipo de inmuebles. 

Además, cabe destacar que la carga fiscal es relativamente mayor que en un alquiler tradicional porque el contrato está sujeto a una doble imposición y eso implica un punto de vista fiscal a tener en cuenta. 

Para el vendedor

Para la parte contraria, en este caso el arrendador, sus ventajas serían las siguientes: 

  • Gana dinero con el alquiler desde el primer momento, es decir, no tiene que esperar un número de meses concreto para poder recibir algún ingreso. 
  • Cuenta con un seguro de impago, con lo cual, puede estar cubierto en caso de que el inquilino o después el comprador de su vivienda no pueda seguir pagándole. 
  • Con la prima se asegura un flujo de entrada alto que puede cubrir si hay impagos o algún desacuerdo en algún aspecto del contrato. 
  • Se saca partido a la vivienda desde el principio, sin el miedo a que puedan okupar la casa por estar vacía y sin renunciar a una futura venta. 

Y en cuanto a los inconvenientes, en esta parte, el propietario sale más mal parado, pero también son términos interesantes de conocer: 

  • Puede perder el tiempo si lo que quiere es vender el piso de forma inmediata, pues el inquilino tiene la opción de no comprar la vivienda aunque pierda la prima. 
  • No puede vender la vivienda a terceros, ni cederla, a pesar de que la oferta que le hagan sea el doble o el triple de lo establecido en el contrato. 
  • Tal y como el inquilino no se beneficia de la bajada de precios, en el caso que sucediera, el propietario tampoco se beneficia de las subidas de precio, y solo podrá hacerlo si el IPC de ese año ha subido. 

El mejor momento para vender o comprar este tipo de vivienda

Siempre se dice que a la hora de vender o comprar una propiedad convencional, se debe estudiar y analizar el mercado, y más en tiempos donde la incertidumbre está en el día a día de la mayoría de las personas. 

Antes de tomar decisiones tendrás que estudiar y analizar el mercado
Two business people in the office working together. A man and woman in a wheelchair consulting a project.

Pero, en el caso de el alquiler con opción a compra, ¿cuál es el mejor momento para realizar este tipo de transacciones? 

Para este tipo de viviendas, lo más adecuado es aplicarlo en aquellas propiedades que no haya una urgencia o necesidad de compra inmediata, como por ejemplo, una segunda residencia, una herencia o algún piso que sepamos que no se va a regularizar demasiado, ya sea por la zona, o por cualquier otro factor. 

Y también, se podría ejecutar el alquiler con opción a compra en aquellas propiedades donde no se necesite capitalizarlas al momento, y no urja una venta inmediata. 

Los pisos de alquiler con opción a compra

Cada tipo de piso tiene unos patrones o características a seguir o tener en cuenta y es de esto de lo que nos vamos a centrar en este párrafo: en las características, la oferta y la demanda y el lugar donde se pueden encontrar los pisos de alquiler con opción a compra. 

Características

Si te preguntas si los pisos con alquiler con opción a compra tienen algunas características concretas, la respuesta es sí. Y estas son las más comunes: 

  • Suelen encontrarse en zonas secundarias o terciarias y no en los centros de las grandes capitales. 
  • Los alquileres son más altos que la media: un 10-12% más caros que el alquiler tradicional. 
  • Algunos están asociados a los stocks de la crisis del 2008, lo que hace que aparezcan pisos de este tipo en urbanizaciones de áreas metropolitanas o de zonas turísticas. 

Dónde buscarlos 

Si ya tienes claro qué te gustaría un piso de alquiler con opción a compra, deberás saber dónde puedes encontrarlo, pues de antemano podemos decir que es bastante complicado a veces, hacerse con un inmueble de estas características. Aún así, puedes probar de buscar en:

  1. Bancos de pisos: Son aquellas propiedades que los bancos, en los años 2008-2009, obtuvieron de la crisis. Se pueden encontrar en algunos bancos, pues son una fuente importante de alquiler con opción a compra ya que le da a esta entidad bancaria la opción de obtener unos ingresos de manera recurrente, más una financiación inicial interesante. 
  2. En los portales inmobiliarios como Kasaz, aunque éstos no tienen pestañas o filtros dedicados al alquiler con opción a compra, lo que demuestra que no hay tanta oferta en España o tanta demanda como podemos creer en este tipo de alquiler. 
  3. En contactos particulares y con el boca a boca. Generalmente, hay un tipo de relación ya sea de confianza, familiar, de relación personal, entre el propietario y arrendatario, porque implica costes legales más importantes, en comparación al alquiler tradicional o una compra tradicional, y hay distintas cuestiones a tener en cuenta en los contratos.  
En muchas ocasiones, en las relaciones interpersonales se hacen negocios más buenos
En muchas ocasiones, en las relaciones interpersonales se hacen negocios más buenos

Oferta y demanda

Como hemos comentado, los pisos de alquiler con opción a compra son difíciles de conseguir y encontrar, pues la oferta y la demanda no es la misma que por ejemplo del alquiler tradicional. 

Esto en número se traduce de la siguiente manera, para que te hagas una idea de la diferencia abismal que hay entre un alquiler tradicional y un alquiler con opción a compra. 

Al no haber datos públicos sobre las operaciones de alquiler con opción a compra de fácil acceso, básicamente se calcula haciendo una media de la existencia de los pisos de alquiler tradicional y de los con opción a compra, en los portales inmobiliarios, para así saber cuántas viviendas hay de cada tipología. 

Busca y encuentra pisos en venta en Kasaz

Haciendo un estudio aproximado podemos ver que tan solo de un 0.7 a un 1 del parque total de las viviendas son de alquiler con opción a compra, con lo cual unos datos muy bajos en comparación con la otra tipología. 

Además, se calcula que más o menos, en Barcelona provincia, existen alrededor de unas 150 o 200 propiedades donde públicamente se manifiestan que se puede ejecutar esta operación con opción a compra después del alquiler. Vamos, una minúscula parte en comparación con toda la oferta que hay en todos los portales inmobiliarios. 

Conclusiones

Después de leer este completo y extenso post con entrevista, seguro que todas las dudas que teníais han quedado solventadas, pero para finalizar, os daremos tres últimos consejos, de la mano de Samuel Toribio, para acabar de ayudarte a decidir sobre si buscas un piso de alquiler con opción a compra o no: 

  • El contrato ha de ser muy claro y recoger todas y cada una de las circunstancias que se puedan dar, tanto durante el plazo de alquiler  como en la ejecución de la compra y las consecuencias del cumplimento y del no cumplimiento de esa opción de compra tanto para el inquilino como para el propietario. Con  lo cual es fundamental contar con un buen abogado especialista que te acompañe en todo este proceso.
  • Aunque no es algo obligatorio, es muy importante disponer de esa prima, ya que es algo muy beneficioso, pues de ese modo, me estoy asegurando de manera monetaria de que compro esa opción en un plazo determinado. Con lo cual, es una especie de pagaré al propietario y al inquilino le da derecho un de poder ejecutar esa opción de compra.
  • Establecer la opción de compra lo antes posible. Si tenemos en mente que nos gusta el piso y queremos ejecutar la compra, lo más interesante sería ejecutarlo a los dos o tres años, a partir de cuando empieza el contrato de alquiler y no esperar a los cinco, siete años para poder deducir el máximo posible de rentas y que el precio de la vivienda no varíe mucho respecto al precio del mercado.
Cuando antes se establezca la opción de compra, antes podrá ser tuyo el piso de tus sueños.
Cuando antes se establezca la opción de compra, antes podrá ser tuyo el piso de tus sueños.

Espero que con toda esta información hayamos podido ayudarte a decidirte con tu compra. Ya sabes que en Kasaz estamos para lo que necesites, y si tienes dudas: escríbenos un comentario 🙂

13 Comments
  1. Helman

    No consigo saber los inmuebles disponibles en Salamanca ciudad. Siempre sale el Barrio de Salamanca en Madrid. Muchas gracias y un saludo

    • Bea Oller

      Buenos días Helman! Cuando escribes Salamanca en la barra de búsqueda, deben salirte varias opciones: Salamanca a secas, o Barrio de Salamanca, Madrid. En este caso, deberás seleccionar Salamanca y debería salirte sin problemas. Si sigues teniendo problemas con esto, puedes mandarnos un email a info@kasaz.com comentando esto y te ayudaremos con la búsqueda explicándote los pasos a seguir más detalladamente. Gracias y un saludo.

  2. Inmotasa

    ¡Enhorabuena por el artículo! Me parece de lo más completo. Saludos .

    • Bea Oller

      Muchas gracias por tu comentario. ¡Un saludo! :)

  3. Daniel

    Está claro que son pocas las viviendas que se anuncian con esa modalidad de alquiler con opción a compra. Pero esto no quita que, si uno quiere adquirir así su vivienda, pueda encontrar vendedores que estén dispuestos a aceptar esa fórmula si se les propone, no? ¿O pensáis más bien que es una fórmula que seguramente la gran mayoría de vendedores no aceptaría?

    • Bea Oller

      Hola Daniel. Claro, todo dependerá de lo que al vendedor le urja vender su casa. Si quiere dinero rápido y por eso la vende, no aceptará eso de "alquiler con opción a compra". Pero si al propietario no le importa, cree que puede ponerla en alquiler y tiene pensado en un futuro, vender, se puede llegar a un acuerdo. Todo depende del caso en cuestión, pero lo mejor es hablar con el propietario para llegar a un acuerdo y tratar de salir beneficiadas ambas partes. Gracias por tu comentario. ¡Saludos!

  4. Laura camila

    Hola buenas tardes, después de realizar el contrato con opcion a compra se puede inscribir el contrato en el registro de la propiedad?

    • Bea Oller

      Hola Laura, en la web de Registradores pone la siguiente información, por si puede servirte de ayuda: "El contrato de opción de compra es inscribible en el Registro de la Propiedad siempre que recaiga sobre bien inmueble, cumpla los requisitos generales para la inscripción de cualquier otro documento por el que se transmiten o modifiquen derechos sobre bienes inmuebles, y además con carácter especial cumpla los siguientes requisitos; - que exista convenio expreso de las partes para que se inscriba, - que conste estipulado precio para la adquisición de la finca, y en su caso el que se hubiere convenido para conceder la opción, - y que el plazo para el ejercicio de la opción no exceda de cuatro años. Existe una especialidad para los contratos de arrendamiento con opción de compra en los que la ley admite que la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tacita o legal, del contrato de arrendamiento." Gracias por tu comentario.

  5. Marta

    En un contrato con opción de compra a un particular se puede emitir una factura con iva de los impuestos que tiene que pagar el inquilino? Gracias

  6. Marisa

    Cómo se declara a nivel fiscal este tipo de compra? En este artículo Comentas que la carga fiscal es mayor, qué quieres decir con eso? Es una compra más cara fiscalmente que una compra tradicional?

    • Bea Oller

      Hola Marisa. Gracias por tu comentario. En este tipo de compra, la fiscalidad es más compleja, pues se deben tener en cuenta distintos conceptos que se ven integrados en esta modalidad, según el tipo de contrato y según si se han liquidado ya impuestos de alquiler con esta opción o no. De todos modos, le recomiendo que gestione estos trámites con un gestor, ya que le ayudará a realizar este tipo de declaración teniendo en cuenta todos los puntos de su contrato y de situación actual. Gracias.

  7. Inmobimurcia

    Me parece un artículo súper interesante para informar sobre todo el tema y lo relacionado al tema legal que a veces se pasa por alto. Conozco casos que por falta de información han perdido dinero. Enhorabuena por el trabajo de redacción e investigación y sobre todo gracias por compartirlo. Saludos

    • Bea Oller

      ¡Hola! Muchas gracias por tu comentario. De verdad que nos alegra que os sirva de utilidad y podáis disfrutar leyendo. ¡Un saludo!

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